Les Garanties du Neuf
Des dispositifs réglementés qui protègent l’acquéreur
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avec QUATRO - La Vente en l’État
Futur d’Achèvement - Les Garanties
de construction - L’Assurance
Dommages-Ouvrage
Acheter Neuf avec QUATRO
C’est Bénéficier de Nombreuses Garanties
Acheter sur Plan : La VEFA
Un bien immobilier neuf, maison ou appartement, s’achète le plus souvent avant qu’il ne soit bâti. Lors de cette acquisition, l’acheteur conclu un contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Ce dispositif réglementé permet de payer de manière échelonnée pendant la construction et de bénéficier de la garantie d’achèvement ou de remboursement. En savoir plus…
Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
Souscrite avant l’ouverture du chantier, elle donne à l’acquéreur la certitude que l’achèvement de l’immeuble et la livraison du logement seront garantis en cas de défaillance du Promoteur. QUATRO PROMOTION vous apporte une GFA donnée par une banque de premier plan.
Une fois le logement terminé
À compter de la livraison de votre logement, vous bénéficiez de la Garantie des Vices Apparents. Trois garanties dites « Légales » commencent également à courir à partir de la date de réception des travaux entre l’entreprise et le Maître de l’Ouvrage : la Garantie de Parfait Achèvement, la Garantie Biennale (ou Garantie de Bon Fonctionnement) et la Garantie Décennale.
La Garantie des Vices Apparents
Cette garantie vous permet durant 1 mois de dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception les vices apparents qui vous auraient échappé lors de la prise de possession de votre logement au titre de l’article 1642-1 du Code Civil.
Garantie de Parfait Achèvement
Elle couvre tous les désordres signalés le jour de la réception ainsi que ceux signalés dans l’année qui suit cette même réception. En savoir plus…
Garantie Biennale (ou Garantie de Bon Fonctionnement)
La Garanties Biennale couvre les désordres affectant le fonctionnement des équipements dissociables du logement tel les fenêtres, portes, etc… En savoir plus…
Garantie Décennale
La Garantie Décennale s’applique dès la réception de l’ouvrage pendant 10 ans. Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble. En savoir plus…
Assurance Dommages-Ouvrage
L’Assurance Dommages-Ouvrage est souscrite par nos soins avant l’ouverture du chantier. Elle a pour but de vous indemniser pendant dix ans pour tous les désordres couverts par la Garantie Décennale. En savoir plus…
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)
Le mode contractuel pour la commercialisation de logements à construire

La VEFA, un Dispositif qui Protège l’Acquéreur
Une Vente Strictement Réglementée
Selon l’article 1601-3 du Code Civil :
« La Vente en l’État Futur d’Achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »
Afin de protéger l’acquéreur, le législateur a strictement réglementé ce type de transaction. Le dispositif de la VEFA est régi par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
La VEFA Fonctionne selon l’Avancement des Travaux
Les appels de fonds
Les appels de fonds sont les sommes versées par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ils sont spécifiques à la VEFA et sont règlementés par le Code de la Construction. Ils ne peuvent excéder un certain pourcentage, à savoir :
- 35% au plus, à l’achèvement des fondations,
- 70% au plus, à la mise hors d’eau (toiture),
- 95% à l’achèvement.
Réservez votre logement
Signature du Contrat de Réservation ou Contrat Préliminaire
Après avoir choisi votre logement : vous devez le réserver afin de bloquer la vente à votre profit. Le contrat de réservation précise toutes les caractéristiques légales du bien immobilier neuf : localisation, prix, date de livraison, plan, notice descriptive, etc…
Lors de la signature de ce contrat de réservation : vous devez verser un dépôt de garantie qui sera versé sur un compte séquestre et restera indisponible jusqu’à la conclusion de la vente définitive et la signature de l’acte authentique chez le Notaire. Le montant de ce dépôt de garantie dépend de la date de la signature de l’acte notarié :
- 5% du prix si la vente doit être signée dans un délai d’un an
- 2% du prix si la vente doit être signée dans un délai d’un à deux ans
Une fois le contrat de réservation signé : le Promoteur devra vous en transmettre un ou plusieurs exemplaires à votre domicile par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposerez alors d’un délai de 14 jours (loi SRU modifiée par la loi HAMON) à réception de celle-ci pendant lequel vous avez la possibilité de vous rétracter de votre engagement sans risque de pénalités.
Devenez propriétaire
Signature de l’Acte Authentique chez le Notaire
Dès que toutes les conditions de la vente seront réunies, une notification de projet d’acte de vente vous sera transmise par le Notaire par lettre recommandée.
Vous disposerez alors d’un délai d’un mois pour prendre rendez-vous chez le notaire de l’opération ou mettre en place une procuration.
Ce document, souvent volumineux et dense, doit vous éclairer sur la conformité du contrat de réservation. Vous y trouvez :
- la désignation du terrain,
- la description détaillée du logement,
- un règlement de copropriété,
- vos tantièmes,
- le prix et les modalités de paiement,
- le délai de livraison, etc…
Les Garanties de Construction
Garanties après réception des travaux
Garantie de Parfait Achèvement
Une Garantie de 1 an après Réception des Travaux
La Garantie de Parfait Achèvement est due par l’entrepreneur seul pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre tous les désordres signalés le jour de la réception ainsi que ceux signalés dans l’année qui suit cette même réception. Dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), c’est le Promoteur, averti par l’acquéreur, qui demandera à l’entrepreneur de procéder aux réparations.
La Garantie de Parfait Achèvement est Légale
La Garantie de Parfait Achèvement est une garantie légale régie par l’Article 1792-6 du Code Civil à laquelle l’entrepreneur ou le constructeur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage.
Cette disposition impose au responsable d’effectuer les réparations et non pas d’indemniser l’acquéreur.
La Garantie de Parfait Achèvement couvre les défauts de conformité et désordres à l’exception des désordres relevant de l’usure normale. Ces désordres peuvent résulter de malfaçons (travaux mal réalisés) ou de travaux non exécutés selon la commande.
Activer la Garantie de Parfait Achèvement
C’est l’acquéreur qui signale au service après-vente du Promoteur les désordres ou malfaçons constatées pendant la période de 12 mois après la livraison :
- Soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception,
- Soit par voie de notification écrite avec mise en demeure par lettre recommandée pour les désordres révélés postérieurement à la réception.
Une fois averti, le Promoteur informera par courrier recommandé l’entrepreneur ou les entrepreneurs concernés afin de procéder aux réparations.
Garantie Biennale (ou Garantie de Bon Fonctionnement)
Une Garantie de 2 ans sur les Équipements du Logement
La Garanties Biennale est due pendant 2 ans à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre les éléments d’équipements dissociables du gros œuvre (notamment les peintures, moquettes…). Elle peut dans certain cas être prise en charge par la Police Dommages-Ouvrage.
La mise en œuvre de la Garantie de Bon Fonctionnement
L’acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur d’immeuble à construire. Dans ce courrier, il signale les désordres et demande l’application de la garantie biennale de bon fonctionnement.
Si le constructeur ne s’exécute pas, l’acheteur doit saisir le tribunal de grande instance en référé pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires.
Garantie Décennale
Une Garantie de 10 ans sur le gros œuvre du Bâtiment
La Garantie Décennale est due pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux des entreprises. Elle couvre les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle est prise en charge par la police d’assurance Dommages-Ouvrage.
Que couvre la Garantie Décennale ?
La Garantie Décennale ne s’applique pas aux aspects esthétiques, mais uniquement aux défauts rendant l’immeuble impropre à sa destination (fondations ou mur porteur fissurés, défaut d’étanchéité à l’aire, par exemple) ou affectant sa solidité (déformation de la charpente, glissement de terrain, par exemple).
Les défauts affectant la solidité des éléments indissociables du bâtiment entrent également dans le cadre de la Garantie Décennale. Il s’agit notamment des canalisations, cheminées, escaliers… Et plus généralement des défauts touchant des parties faisant corps avec le bâtiment.
Mise en œuvre de la Garantie Décennale
En cas de désordres survenant au cours des 10 années qui suivent la réception des travaux, le constructeur devra dédommager en nature. Cela signifie qu’il ne versera pas d’indemnité financière, mais procèdera aux rénovations nécessaires pour rétablir le bâtiment ou le logement dans sa destination.
Vous devez sans attendre signaler tout désordre au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception. Vous devez également contacter votre assureur au titre de votre « Assurance Dommages-Ouvrage » pour obtenir une réparation rapide de vos dommages. Cette assurance ne concerne que les dommages relevant de la Garantie Décennale.
L’Assurance Dommages-Ouvrage
Être remboursé rapidement sans attendre une décision de justice
Modalités de l’Assurance Dommages-Ouvrage
Que Couvre l’Assurance Dommages-Ouvrage ?
L’Assurance Dommages-Ouvrage couvre les dommages touchant à la solidité du logement relevant de la Garantie Décennale. Cette assurance est obligatoire et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.
Elle couvre la Garantie de Bon Fonctionnement, la Garantie Décennale et les dommages immatériels consécutifs à compter de la réception des travaux.
Combien de Temps dure l’Assurance Dommages-Ouvrage ?
Le point de départ de la garantie débute au terme de la première année suivant la réception des travaux, elle prend ainsi la suite de la Garantie de Parfait Achèvement et prend fin au terme de la Garantie Décennale.
Objectif de l’Assurance Dommages-Ouvrage
Garantir et Assurer les Réparations d’un Ouvrage Immobilier
L’Assurance Dommages-Ouvrage instituée par la loi n°78-12 du 4 janvier 1978, dite loi SPINETTA, à pour objectif de garantir et assurer le coût de réparation des désordres affectant un ouvrage immobilier.
Elle sert à préfinancer le coût des réparations des dommages, dont la gravité est de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs selon l’article 1792 et alinéas suivant du Code Civil.
La compagnie fournissant cette garantie doit faire effectuer les travaux nécessaires déterminés par une expertise unique. À charge pour elle de se retourner ensuite contre le ou les responsables des désordres constatés.