Les garanties de l’immobilier neuf
Des dispositifs réglementés qui protègent l’acquéreur
Lors d’une acquisition dans l’immobilier neuf, l’acheteur bénéficie d’un ensemble de dispositifs obligatoires et réglementés qui le protègent contre les malfaçons et désordres. Acheter avec QUATRO PROMOTION c’est bénéficier de nombreuses garanties et l’assurance que les engagements seront tenus.
N’hésitez-pas à poser une question, prendre rendez-vous ou être rappelé pour parler de votre projet immobilier avec un conseiller.
Acheter sur plan avec QUATRO PROMOTION
Le contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)
Un bien immobilier neuf, maison ou appartement, s’achète le plus souvent avant qu’il ne soit bâti. Lors de l’acquisition d’un bien sur plan, l’acheteur conclu un contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Ce dispositif réglementé permet de payer de manière échelonnée pendant la construction et de bénéficier de la garantie d’achèvement ou de remboursement.
Avant le démarrage du chantier
Afin de donner à l’acquéreur la certitude que l’achèvement de l’immeuble et la livraison du logement seront garantis, QUATRO PROMOTION souscrit une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) auprès d’une banque de premier plan.
Également souscrite par nos soins avant l’ouverture du chantier, l’Assurance Dommages-Ouvrage vous garantie une indemnisation pendant dix ans pour tous les désordres couverts par la Garantie Décennale.
Une fois le logement terminé
À compter de la livraison de votre logement, vous bénéficiez de la Garantie des Vices Apparents qui vous permet durant 1 mois de dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception les vices apparents qui vous auraient échappé lors de la prise de possession de votre logement.
À partir de la date de réception des travaux, trois garanties de construction dites « légales » commencent également à courir entre l’entreprise et le Maître de l’Ouvrage :
- La Garantie de Parfait Achèvement qui couvre tous les désordres signalés le jour de la réception ainsi que ceux signalés dans l’année qui suit cette même réception.
- La Garantie Biennale (ou Garantie de Bon Fonctionnement) qui couvre les désordres affectant le fonctionnement des équipements dissociables du logement tel les fenêtres, portes, etc…
- La Garantie Décennale qui s’applique dès la réception de l’ouvrage pendant 10 ans. Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble.
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)
Le contrat de vente des logements à construire
La VEFA, un dispositif strictement réglementé qui protège l’acquéreur. C’est un contrat qui garantit que le logement sera conforme aux termes du contrat et livré dans les délais impartis
La VEFA fonctionne avec des appels de fonds selon l’avancement des travaux, c’est à dire que le logement à venir devient la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de son exécution.
La vente en VEFA est réalisée en trois étapes : le contrat de réservation, l’acte de vente et la livraison du logement.
Les Garanties de Construction
La Garantie de Parfait Achèvement
Une garantie de 1 an après réception des travaux
La Garantie de Parfait Achèvement est due par l’entrepreneur seul pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre tous les désordres signalés le jour de la réception ainsi que ceux signalés dans l’année qui suit cette même réception.
La Garantie de Parfait Achèvement est légale
La Garantie de Parfait Achèvement est une garantie légale régie par l’Article 1792-6 du Code Civil à laquelle l’entrepreneur ou le constructeur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage. Cette disposition impose au responsable d’effectuer les réparations et non pas d’indemniser l’acquéreur.
La Garantie de Parfait Achèvement couvre les défauts de conformité et désordres à l’exception des désordres relevant de l’usure normale. Ces désordres peuvent résulter de malfaçons (travaux mal réalisés) ou de travaux non exécutés selon la commande.
Activer la Garantie de Parfait Achèvement
C’est l’acquéreur qui signale au service après-vente du promoteur les désordres ou malfaçons constatées pendant la période de 12 mois après la livraison :
- Soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception,
- Soit par voie de notification écrite avec mise en demeure par lettre recommandée pour les désordres révélés postérieurement à la réception.
Une fois averti, le Promoteur informera par courrier recommandé l’entrepreneur ou les entrepreneurs concernés afin de procéder aux réparations.
La Garantie Biennale (ou Garantie de Bon Fonctionnement)
Une garantie de 2 ans sur les équipements du logement
La Garanties Biennale est due pendant 2 ans à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre les éléments d’équipements dissociables du gros œuvre (notamment les peintures, moquettes…). Elle peut dans certain cas être prise en charge par la Police Dommages-Ouvrage.
La mise en œuvre de la Garantie de Bon Fonctionnement
L’acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur d’immeuble à construire. Dans ce courrier, il signale les désordres et demande l’application de la garantie biennale de bon fonctionnement.
Si le constructeur ne s’exécute pas, l’acheteur doit saisir le tribunal de grande instance en référé pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires.
La Garantie Décennale
Une Garantie de 10 ans sur le gros œuvre du bâtiment
La Garantie Décennale est due pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux des entreprises. Elle couvre les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle est prise en charge par la police d’Assurance Dommages-Ouvrage.
Que couvre la Garantie Décennale ?
La Garantie Décennale ne s’applique pas aux aspects esthétiques, mais uniquement aux défauts rendant l’immeuble impropre à sa destination (fondations ou mur porteur fissurés, défaut d’étanchéité à l’aire, par exemple) ou affectant sa solidité (déformation de la charpente, glissement de terrain, par exemple).
Les défauts affectant la solidité des éléments indissociables du bâtiment entrent également dans le cadre de la Garantie Décennale. Il s’agit notamment des canalisations, cheminées, escaliers… Et plus généralement des défauts touchant des parties faisant corps avec le bâtiment.
Mise en œuvre de la Garantie Décennale
En cas de désordres survenant au cours des 10 années qui suivent la réception des travaux, le constructeur devra dédommager en nature. Cela signifie qu’il ne versera pas d’indemnité financière, mais procèdera aux rénovations nécessaires pour rétablir le bâtiment ou le logement dans sa destination.
Vous devez sans attendre signaler tout désordre au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception. Vous devez également contacter votre assureur au titre de votre Assurance Dommages-Ouvrage pour obtenir une réparation rapide de vos dommages. Cette assurance ne concerne que les dommages relevant de la Garantie Décennale.
L’Assurance Dommages-Ouvrage
Une assurance souscrite par le promoteur qui garantit les réparations d’une construction
L’objectif de l’Assurance Dommages-Ouvrage
L’Assurance Dommages-Ouvrage instituée par la loi n°78-12 du 4 janvier 1978, dite loi SPINETTA, à pour objectif de garantir et assurer le coût de réparation des désordres affectant un ouvrage immobilier.
Elle sert à préfinancer le coût des réparations des dommages, dont la gravité est de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs selon l’article 1792 et alinéas suivant du Code Civil. La compagnie fournissant cette garantie doit faire effectuer les travaux nécessaires déterminés par une expertise unique. À charge pour elle de se retourner ensuite contre le ou les responsables des désordres constatés.
L’Assurance Dommages-Ouvrage en pratique
Au cas où le propriétaire du logement constaterait un défaut de construction ou un vice de fonctionnement rendant l’immeuble impropre à sa destination ou affectant sa solidité, il percevrait une indemnisation correspondant au montant des travaux à effectuer.
L’Assurance Dommage-Ouvrage entre en jeu sans besoin de recours juridique, il s’agit d’une sécurité supplémentaire pour l’acheteur. Si vous constatez une malfaçon, vous vous adresserez directement à l’assureur en lui envoyant le formulaire de déclaration remis par le promoteur.
Les modalités de l’Assurance Dommages-Ouvrage
Que couvre l’Assurance Dommages-Ouvrage ?
L’Assurance Dommages-Ouvrage couvre la Garantie de Bon Fonctionnement, les dommages touchant à la solidité du logement relevant de la Garantie Décennale et les dommages immatériels consécutifs à compter de la réception des travaux.
L’indemnisation se déclenche lorsque des travaux nécessaires à la solidité du bâtiment doivent être entrepris. Les défauts de fonctionnement et dommages aux éléments indissociables sont également assurés.
De plus, le fait que l’immeuble soit impropre à sa destination donne lieu à une indemnisation. Par exemple, un local destiné à l’habitation doit présenter les normes de décence et de sécurité au niveau de la plomberie et des installations électriques. Si tel n’est pas le cas, l’assureur financera la mise à niveau, les acquéreurs n’auront rien à payer.
Combien de temps dure l’Assurance Dommages-Ouvrage ?
Le point de départ de la garantie débute au terme de la première année suivant la réception des travaux pour une durée de 10 ans, elle prend ainsi la suite de la Garantie de Parfait Achèvement et prend fin au terme de la Garantie Décennale. Le propriétaire peut donc réclamer une indemnisation jusqu’à 10 ans après la remise des clés.
Les options de l’Assurance Dommages-Ouvrage
En complément des garanties obligatoires, l’assurance dommages-ouvrage peut couvrir les éléments dissociables, avec franchise et plafonds. Une option permet également de couvrir les frais de logement des occupants, au cas où les travaux nécessaires ne leur permettraient pas d’habiter les lieux, de façon temporaire.
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