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Les garanties de l’immobilier neuf

Lors d’une acquisition dans le neuf, l’acheteur bénéficie d’un ensemble de garanties et d’assurance qui le protège contre les malfaçons et désordres et qui contraignent le constructeur à tenir des engagements. Ces garanties sont obligatoires et réglementées.

A compter de la livraison de votre logement, vous bénéficiez de la Garantie des Vices Apparents au titre de l’article 1642-1 du Code Civil. Cette garantie vous permet durant 1 mois de dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception les vices apparents qui vous auraient échappé lors de la prise de possession de votre logement.

Trois garanties commencent à courir ensembles à partir de la date de réception des travaux entre l’entreprise et le Maître de l’Ouvrage :

  • La Garantie de Parfait Achèvement
  • La Garantie de Bon Fonctionnement
  • La Garantie Décennale

Acheter avec Quatro Promotion, c’est bénéficier de nombreuses garanties

Prix fermes

Des prix fermes et définitifs à la réservation.

Sécurité financière

Un partenariat avec des Banques Françaises de grand renom.

Garantie Financière d’Achèvement (GFA)

Cette garantie souscrite avant l’ouverture du chantier donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble sera garanti et le future propriétaire livré de son logement. Quatro vous apporte une garantie d’achèvement donnée par une Banque de premier plan.

Assurance Dommage-Ouvrage

Une assurance souscrite par nos soins avant l’ouverture du chantier, qui a pour but de vous indemniser pendant 10 ans pour tous les désordres couverts par la garantie décennale.

Garantie de Parfait Achèvement

Elle couvre tous les désordres signalés le jour de la réception ainsi que ceux signalés dans l’année qui suit cette même réception.

Garantie Biennale

Cette garantie couvre les désordres affectant le fonctionnement des équipements dissociables du logement tel les fenêtres, portes…

Garantie Décennale

Cette garantie s’applique dès la réception de l’ouvrage pendant 10 ans. Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble.

Service après-vente

Un service après-vente assuré par nos soins avec une grande réactivité.

La Vente en État Futur d’Achèvement

La VEFA ou vente en état futur d’achèvement est le mode contractuel utilisé pour la commercialisation de logement à construire.

Selon l’article 1601-3 du Code Civil :
« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Une vente strictement réglementée

Afin de protéger l’acquéreur, le législateur a strictement réglementé ce type de transaction. Le dispositif de la VEFA est régi par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Signature du contrat de réservation ou contrat préliminaire

Après avoir choisi votre logement vous devez le réserver afin de bloquer la vente à votre profit. Lors de la signature de ce contrat de réservation, vous devez verser un dépôt de garantie dont le montant dépend de la date de la signature de l’acte notarié (5% du prix si la vente doit être signée dans un délai d’un an et 2% du prix si la vente doit être signée dans un délai d’un à deux ans)

Ce dépôt de garantie sera versé sur un compte séquestre et restera indisponible jusqu’à la conclusion de la vente définitive et la signature de l’acte authentique chez le Notaire.

Le contrat de réservation précise toutes les caractéristiques légales du bien immobilier neuf : localisation, prix, date de livraison, plan, notice descriptive, etc.
Une fois le contrat de réservation signé, le promoteur devra vous en transmettre un ou plusieurs exemplaires à votre domicile par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposerez alors d’un délai de 14 jours (loi SRU modifié par la loi Hamon) à réception de celle-ci pendant lequel vous avez la possibilité de vous rétracter de votre engagement sans risque de pénalité.

Signature de l’acte authentique chez le Notaire

Dès que toutes les conditions de la vente seront réunies, une notification de projet d’acte de vente vous sera transmise par le Notaire par lettre recommandée. Vous disposerez alors d’un délai d’un mois pour prendre rendez-vous chez le notaire de l’opération ou mettre en place une procuration.

La signature de l’acte authentique de vente correspond à la date où vous devenez propriétaire.

Ce document, souvent volumineux et dense, doit vous éclairer sur la conformité du contrat de réservation. Vous y trouvez la désignation du terrain, la description détaillée du logement, un règlement de copropriété, vos tantièmes, le prix et les modalités de paiement, le délai de livraison, etc.

Les appels de fonds

La VEFA fonctionne selon l’avancement des travaux. Les appels de fonds sont les sommes versées par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les appels de fonds sont spécifiques à la VEFA et sont règlementés par le Code de la Construction. Ils ne peuvent excéder un certain pourcentage, à savoir : 35% au plus, à l’achèvement des fondations, 70% au plus, à la mise hors d’eau (toiture) et 95% à l’achèvement. Le promoteur doit respecter ces étapes légales, mais il est libre de constituer un autre tableau d’appels de fonds plus détaillé.

L’assurance dommages-ouvrage

Que couvre l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage couvre les dommages touchant à la solidité du logement relevant de la garantie décennale.
Cette assurance est obligatoire et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.
Elle couvre la garantie de bon fonctionnement, la garantie décennale et les dommages immatériels consécutifs à compter de la réception des travaux.

Combien de temps dure l’assurance dommages-ouvrage ?

Le point de départ de la garantie débute au terme de la première année suivant la réception des travaux, elle prend ainsi la suite de la garantie de parfait achèvement et prend fin au terme de la garantie décennale.

Objectif de l’assurance dommages-ouvrage

L’Assurance dommage-ouvrage instituée par la loi n°78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, à pour objectif de garantir et assurer le coût de réparation de désordres affectant un ouvrage immobilier.
Elle sert à préfinancer le coût des réparations des dommages, dont la gravité est de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs selon l’article 1792 et alinéas suivant du code civil.
La compagnie fournissant cette garantie doit faire effectuer les travaux nécessaires déterminés par une expertise unique. À charge pour elle de se retourner ensuite contre le ou les responsables des désordres constatés.

Garantie de Parfait Achèvement

Elle est due par l’entrepreneur seul pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre tous les désordres signalés le jour de la réception ainsi que ceux signalés dans l’année qui suit cette même réception. Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est le promoteur, averti par l’acquéreur, qui demandera à l’entrepreneur de procéder aux réparations.

La Garantie de Parfait Achèvement est légale

La garantie de parfait achèvement est, une garantie légale régie par l’Article 1792-6 du Code civil à laquelle l’entrepreneur ou le constructeur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage. Cette disposition impose au responsable d’effectuer les réparations et non pas d’indemniser l’acquéreur.
La GPA couvre les défauts de conformité et désordres à l’exception des désordres relevant de l’usure normale. Ces désordres peuvent résulter de malfaçons (travaux mal réalisés) ou de travaux non exécutés selon la commande.

Activer la Garantie de Parfait Achèvement

C’est l’acquéreur qui signale au service après-vente du Promoteur les désordres ou malfaçons constatée pendant la période de 12 mois après la livraison. Soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite avec mise en demeure par lettre recommandée pour les désordres révélés postérieurement à la réception. Une fois averti, le promoteur informera par courrier recommandé l’entrepreneur ou les entrepreneurs concernés afin de procéder aux réparations.


Garantie Biennale : Garantie de 2 ans sur les équipements du logement

Elle est due pendant 2 ans à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre les éléments d’équipements dissociables du gros œuvre (notamment : peinture, moquettes…). Elle peut dans certain cas être prise en charge par la Police Dommage-Ouvrage.


Garantie Décennale : Garantie de 10 ans sur le gros œuvre du bâtiment

La garantie décennale est due pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux des entreprises. Elle couvre les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle est prise en charge par la police d’assurance Dommage-Ouvrage.

Ce que couvre la garantie décennale

La garantie décennale ne s’applique pas aux aspects esthétiques, mais uniquement aux défauts rendant l’immeuble impropre à sa destination (fondations ou mur porteur fissurés, défaut d’étanchéité à l’aire, par exemple) ou affectant sa solidité (déformation de la charpente, glissement de terrain, par exemple).

Les défauts affectant la solidité des éléments indissociables du bâtiment entrent également dans le cadre de la garantie décennale. Il s’agit notamment des canalisations, cheminées, escaliers… Et plus généralement des défauts touchant des parties faisant corps avec le bâtiment.

Mise en œuvre de la garantie décennale

En cas de désordres survenant au cours des 10 années qui suivent la réception des travaux, le constructeur devra dédommager en nature. Cela signifie qu’il ne versera pas d’indemnité financière, mais procèdera aux rénovations nécessaires pour rétablir le bâtiment ou le logement dans sa destination.
Vous devez sans attendre signaler tout désordre au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception.
Vous devez également contacter votre assureur au titre de votre assurance « dommages-ouvrage » pour obtenir une réparation rapide de vos dommages. Cette assurance ne concerne que les dommages relevant de la garantie décennale.
En ce qui concerne les parties communes, le Syndic est seul habilité à faire une déclaration à l’assurance, en cas de problème, vous devez lui faire part de vos démarches.